Budowa domu na działce rolnej przez rolnika – z czym to się wiąże

Wielu rolników posiada domy mieszkalne na swoich działkach rolnych. Jeżeli jesteś rolnikiem i również interesuje cię budowa domu na działce rolnej, to będziesz musiał przejść przez szereg formalności, które są z tym związane. Nie są one specjalnie skomplikowane, jednak trzeba się z nich wywiązać, aby móc postawić dom. Co to za formalności i biurokratyczne sprawy? Dowiesz się poniżej.

Kto może wybudować dom na działce rolnej

Rolnik, jednak pod pewnymi warunkami. W naszym kraju, prawo dotyczące działek rolnych jest skonstruowane tak, że grunt który w szczególności nadaje się pod uprawę, powinien służyć tym właśnie celom. Dlatego jeżeli masz na oku działkę rolną, na której chcesz wybudować dom mieszkalny, to musisz być rolnikiem indywidualnym i dokonać jej zakupu z zamiarem prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego.

Jednak to nie wszystko. Nawet jeżeli jesteś rolnikiem indywidualnym i zajmujesz się rolnictwem to musisz spełnić dodatkowe warunki, aby móc kupić działkę rolniczą:

• łączna powierzchnia gospodarstwa rolnego nie może przekraczać 300 ha,
• jako rolnik musisz mieć odpowiednie kwalifikacje tj.
  • wykształcenie związane z rolnictwem lub przynajmniej 5 lat prowadzić gospodarstwo bądź pracować na roli,
  • mieszkać na terenie danej gminy co najmniej od 5 lat.

Jest wiele kierunków niekoniecznie związanych bezpośrednio z rolnictwem, które pozwalają uzyskać wykształcenie w zakresie rolnictwa, np. ogrodnictwo, weterynaria, zootechnika, lub architektura krajobrazu. Dlatego, jeżeli nie jesteś pewny czy twoje wykształcenie daje ci kwalifikacje w zakresie rolnictwa warto to sprawdzić.

Prawo pierwokupu

Wg. tego prawa, działka rolna może zostać kupiona pod warunkiem, że podmioty uprawnione do pierwokupu, czyli dzierżawca oraz Agencja Nieruchomości Rolnych, nie skorzystają z tego prawa.

Prawa pierwokupu można uniknąć w pewnych wyjątkowych sytuacjach:

• jeżeli działka którą chcesz kupić nie przekracza 30 arów,
• powierzchnia działki nie przekracza 50 arów i znajduje się na niej budynek mieszkalny, wybudowany przed dniem 30 kwietnia 2016 r.. W tym dniu weszła w życie Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
• w przypadku kiedy daną działkę kupuje osoba bliska zbywcy (dzieci, rodzeństwo, rodzice, małżonek itd.)

Sprawdzenie podłoża gruntowego pod budowę

Jeżeli chcesz kupić działkę rolną pod budowę lub nigdy na swojej działce rolnej nie stawiałeś budynku w miejscu gdzie planujesz postawić dom, to trzeba wykonać wstępne badania geotechniczne. Generalnie badania geotechniczne są obowiązkowe, bez nich nie można dostać pozwolenia na budowę, jednak warto wykonać kontrolne odwierty jeszcze przed zakupem działki.

Grunt, który z powodzeniem nadaje się pod uprawy nie koniecznie musi nadawać się pod dom. Zdarzają się sytuacje kiedy nowy właściciel działki, odkrywa w jej podłożu wysypisko śmieci lub innych odpadów, które zostały tam zakopane. Dlatego warto być ostrożnym.

Tym bardziej przed kupnem nowej działki, wskazane jest sprawdzenie czy nie czekają nas jakieś przykre niespodzianki i związane z nimi dodatkowe koszty. Ponadto, jeżeli w podłożu będą słabej jakości grunty, to także warto o tym wiedzieć. Być może decydując się na kupno tej działki będziemy musieli podjąć działania mające na celu wzmocnienie gruntu.

W ostateczności jeżeli mamy pod powierzchnią terenu grunty niebudowlane trzeba będzie postawić dom na fundamentach pośrednich, co także może znacznie podnieść cenę inwestycji.

Jakich formalności administracyjnych musisz dokonać

Jeżeli spełniasz wymagane warunki jako rolnik i chcesz wybudować gospodarstwo rolne z domem mieszkalnym, musisz zająć się pozbieraniem wszystkich potrzebnych informacji na temat działki. Na początek możesz zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeżeli został wykonany dla lokalizacji w której znajduje się twoja działka.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Często tego typu plan jest dostępny na stronach internetowych gmin lub w Biuletynie Informacji Publicznej. Jeżeli już znajdziesz odpowiedni plan na którym znajduje się twoja działka, to będzie znajdował się na niej symbol przeznaczenia terenu. Kiedy już go poznamy to możemy sprawdzić w treści uchwały możliwe do zrealizowania inwestycje na terenie danej działki.

Co zrobić w sytuacji, w której takiego planu nie ma? Najczęściej miejscowego planu zagospodarowania terenu nie ma, jeżeli dana działka znajduje się daleko od miasta lub w jej pobliżu nie ma żadnych innych zabudowań. W takim wypadku należy udać się do urzędu gminy bądź miasta i ustalić charakter danej działki, w tym warunki jej zabudowy.

Nawiasem mówiąc wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są niezbędne, jeżeli chcemy uzyskać pozwolenie na budowę lub nabyć działkę dla celów budowlanych.

Ewidencja gruntów i budynków

Jest to rejestr danych dotyczący gruntów, budynków oraz właścicieli nieruchomości. Z rejestru ewidencji gruntów i budynków także możesz uzyskać wypis oraz wyrys. Wyrys jest to fragment mapy, na którym znajduje się dana działka. Wypis są to wszystkie dane dotyczące działki takie jak:

• powierzchnia działki,
• obręb ewidencyjny na terenie którego się znajduje,
• jakiego rodzaju grunty się na niej znajdują, np. użytki rolne, grunty leśne,
• dane techniczne budynków znajdujących się na danej działce (jeżeli są) oraz ich przeznaczenie,
• oznaczenie księgi wieczystej,
• dane właściciela nieruchomości.

Aby móc uzyskać dane dotyczące konkretnej działki, musisz być jej właścicielem lub mieć jakiekolwiek prawo pozwalające dysponować nieruchomością. Jeżeli takiego prawa nie masz to musisz zgłosić się w tej sprawie do właściciela działki, który powinien posiadać informacje w postaci wyrysu oraz wypisu dotyczące danej działki.

Jeżeli z jakichś powodów właściciel działki takich dokumentów nie posiada, to wniosek o uzyskanie informacji z rejestru ewidencji gruntów i budynków możesz złożyć przez internet, listownie lub w urzędzie. Wniosek wysyła się do urzędu miasta lub starostwa powiatowego, na terenie którego znajduje się nieruchomość.

Zapoznanie się z księgą wieczystą działki

Informacje zawarte w księdze wieczystej dotyczą stanu nieruchomości od strony prawnej. W praktyce głównie chodzi o sprawdzenie czy dana działka nie jest zadłużona.

Ponadto, w księdze wieczystej możemy znaleźć informacje na temat:

• oznaczenia nieruchomości, powinno być ono zgodne z oznaczeniem w rejestrze gruntów,
• właściciela działki lub współwłaścicieli, jeżeli działka takowych posiada,
• praw rzeczowych dotyczących działki,
• obciążeń hipotecznych działki.

Dostęp do księgi wieczystej możemy otrzymać jedynie jeżeli znamy jej numer. Oczywiście powinieneś dostać numer do księgi wieczystej od właściciela działki. Jeżeli chcesz sprawdzić stan prawny działki bez kontaktu z właścicielem, możesz to zrobić nawet za pomocą internetu. Jest wiele portali, które udostępniają numery ksiąg wieczystych za opłatą, z reguły wynoszącą ok. 40 zł.

Dojazd do działki i doprowadzenie mediów

Jeżeli powyższe formalności się zgadzają, to czas się zająć drogą dojazdową oraz tym czy działka jest uzbrojona w odpowiednie media.

Połączenie działki z drogą publiczną jest koniecznością. Oczywiście najlepiej jeżeli dana działka ma już takie połączenie w postaci drogi dojazdowej. W takim wypadku dowiedz się do kogo należy ta droga. Jeżeli żadnego połączenia z drogą publiczną nie ma, będziesz się musiał o takie połączenie zatroszczyć sam i to na własny koszt.

W sytuacji kiedy połączenie twojej działki z drogą publiczną jest możliwe jedynie drogą prowadzącą przez inne działki, będziesz musiał ustalić służebność drogi koniecznej. Najczęściej wygląda to tak, że zawiązuje się umowę między stronami w postaci aktu notarialnego. Miej na uwadze że zazwyczaj służebność drogi koniecznej przyznawana jest za wynagrodzeniem.

Aby móc rozpocząć budowę domu na działce, muszą znajdować się na niej odpowiednie media. Projekt domu musi określać sposób podłączenia do mediów, w tym warunki techniczne.

Na początek, trzeba się zapoznać z technicznymi warunkami przyłączenia działki do sieci. Informacje na ten temat są dostępne w urzędzie gminy w obrębie której znajduje się działka.

Powinieneś się dowiedzieć czy:

• są jakieś przeciwwskazania utrudniające przyłączenie działki do mediów,
• w jaki sposób doprowadzić media na działkę,
• parametry techniczne poszczególnych elementów sieci,
• koszt inwestycji związanej z doprowadzeniem potrzebnych instalacji.

Dostęp do mediów otrzymasz poprzez złożenie odpowiednich wniosków do zakładów, zaopatrujących obszar na którym znajduje się twoja działka, w odpowiednie media. Możesz nawet zadzwonić i zapytać się o koszty całego przedsięwzięcia. Koszty przede wszystkim są związane z odległością działki od sieci.

Co dalej

Jeżeli masz już wszystkie powyższe formalności za sobą i chcesz przystąpić do budowy domu, to zgłaszasz się do architekta, który wykona dla Ciebie projekt budynku. Kiedy już masz projekt, zgłaszasz chęć budowy domu do starostwa powiatowego.