Czy na działce rolnej można postawić dom

Wiele działek rolnych znakomicie nadaje się pod zabudowę mieszkalną. Często są one położone w malowniczych rejonach, w sąsiedztwie lasów lub łąk. Jeżeli zastanawiasz się czy na działce rolnej można postawić dom, to można, jednak wiąże się to z pewnymi formalnościami, przez które trzeba przebrnąć.

Sprawdzenie czy działka nadaje się pod budowę

Wiele osób popełnia błąd sądząc że na każdej działce budowlanej lub rolnej można postawić budynek mieszkalny. Niestety, czasami okazuje się że po dopełnieniu wszystkich prawnych procedur i formalności jest problem z podłożem gruntowym na działce. Grunt dobry pod uprawę nie koniecznie może być dobry pod budowę.

Jeżeli chcesz kupić działkę budowlaną lub rolną, koniecznie dowiedz się jaki grunty znajdują się w jej podłożu. Nie każdy grunt jest gruntem budowlanym, grunty organiczne tj. torfy, które często można spotkać na terenach podmokłych lub takich, które kiedyś były terenami podmokłymi, nie nadają się pod budowę.

Jako firma geotechniczna oferujemy możliwość sprawdzenia działki na której planujesz inwestycję budowlaną lub którą chcesz kupić. Badania geotechniczne jest to niewielki koszt, który pozwoli Ci uniknąć jakichś przykrych niespodzianek, dlatego warto je wykonać.

Czy dana działka jest rolna czy budowlana

Jak sprawdzić czy działka która nam się podoba jest rolna? Może to zrobić zaglądając do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dany obszar, na którym znajduje się upatrzona przez nas działka nie posiada takowego planu, wtedy urząd gminy bądź miasta decyduje o charakterze działki, w tym o warunkach jej zabudowy.

Plan zagospodarowania przestrzennego można często znaleźć na stronach internetowych urzędu miasta bądź gminy. Jeżeli posiadamy już wgląd do MPZP, to możemy na nim znaleźć działkę, która nas interesuje. Działka będzie posiadała tzw. symbol przeznaczenia terenu. Kiedy już go poznamy, sprawdzamy w treści uchwały możliwe do zrealizowania inwestycje na terenie działki oznaczonej danym symbolem.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego posiada informacje na temat sposobu w jaki daną działkę można zagospodarować. Znajdują się tam również wszelkiego rodzaju ograniczenia odnośnie zabudowy na danym obszarze tj.

• jak duży dom można zbudować,
• jaką powierzchnię może zajmować,
• w jakiej odległości od drogi może się znajdować,
• konkretne wymiary np. szerokość elewacji,
• różnego rodzaju ograniczenia odnośnie wyglądu budynku, np. kolor dachu,
• itp.

Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są niezbędne, jeżeli chcemy uzyskać pozwolenie na budowę lub nabyć działkę dla celów budowlanych.

Co jeśli działka na której chcemy postawić dom jest działką rolną

Jeżeli jesteś rolnikiem

Grunty rolne, jak nietrudno się domyślić, są przeznaczone pod uprawy roślin lub hodowlę zwierząt. Jeżeli jesteś zainteresowany działką będącą gruntem rolnym i chcesz wybudować na niej dom mieszkalny, to musisz być rolnikiem indywidualnym i dokonać jej zakupu z zamiarem prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego. W przypadku rolników, również muszą być spełnione pewne warunki:

• powierzchnia gospodarstwa nie może być większa niż 300 ha,
• rolnik musi mieć odpowiednie kwalifikacje
  • wykształcenie związane z rolnictwem lub przynajmniej 5 lat prowadzić gospodarstwo bądź pracować na roli,
  • mieszkać na terenie danej gminy co najmniej od 5 lat.

Jeżeli nie jesteś rolnikiem to również masz prawo kupić działkę rolną, której powierzchnia nie przekracza 1 ha. Jednak jeżeli chcesz wybudować na niej dom mieszkalny bez chęci zostania rolnikiem, wiąże się to z dodatkowymi formalnościami.

Kolejną kwestią jest prawo pierwokupu. Według prawa pierwokupu, działka rolna może być sprzedana pod warunkiem, że podmioty uprawnione do pierwokupu, czyli dzierżawca i Agencja Nieruchomości Rolnych, nie skorzystają z tego prawa.

Odstępstwa od prawa pierwokupu

Są pewne wyjątkowe sytuacje, które pozwalają ominąć ww. prawo pierwokupu i upraszczają proces kupna działki rolnej. Pierwszym wyjątkiem jest sytuacja w której powierzchnia działki nie przekracza 30 arów.

Kolejnym wyjątkiem są działki o powierzchni nie przekraczającej 50 arów, pod warunkiem że został na nich postawiony budynek mieszkalny przed dniem 30 kwietnia 2016 r. W tym dniu weszła w życie Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

W przypadku kiedy daną działkę kupuje osoba bliska zbywcy (dzieci, rodzeństwo, rodzice, małżonek itd.), samorząd terytorialny lub Skarb Państwa, prawo pierwokupu nie obowiązuje.

Jeżeli chodzi o budowę domu mieszkalnego na działce rolnej przez rolnika, nie stanowi to większego problemu. Trzeba wybudować dom zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub jeżeli takowego nie ma, uzyskać warunki zabudowy.

Ponadto trzeba zadbać o dostęp do drogi publicznej oraz doprowadzić media do działki takie jak: prąd, woda, gaz.

Działka po wybudowaniu na niej gospodarstwa rolnego wraz z budynkiem mieszkalnym jest określana jako siedlisko i nadal pozostaje gruntem rolnym.

Co w sytuacji kiedy nie jesteś rolnikiem i nie masz zamiaru nim być

Jeżeli chcesz kupić działkę rolną i wybudować na niej dom mieszkalny, a nie masz zamiaru zajmować się rolnictwem, to będziesz musiał postarać się zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany.

Procedura ta potocznie nazywa się odrolnieniem i jest przedstawiona w Ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz Ustawie z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wygląda procedura odrolnienia

Wniosek w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu

Formalnie trzeba będzie wprowadzić zmiany do MPZP na obszarze na którym znajduje się dana działka. Aby to zrobić trzeba złożyć wniosek w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu do urzędu gminy. Jeżeli dla danego obszaru nie ma MPZP, to muszą zostać ustalone warunki zabudowy oraz decyzja o wyłączeniu danego gruntu z produkcji rolnej.

Wniosek w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu musi zawierać: 

• dane wnioskodawcy, tj. imię i nazwisko wnioskodawcy, adres zamieszkania, dane kontaktowe;
• dane aktualnego właściciela działki;
• informacje na temat działki, tj. nr ewidencyjny działki, powierzchnia terenu, miejsce położenia;
• informacje na temat dotychczasowego oraz wnioskowanego przeznaczenia;
• uzasadnienie wnioskowanej zmiany.

Do wniosku dołącza się:

• akt notarialny potwierdzający własność działki;
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wzory wniosku w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu są dostępne w internecie, na stronach Biuletynu Informacji Publicznej.

Niestety, tego typu wniosek nie podlega przepisom kodeksu postępowania administracyjnego. W praktyce oznacza to że może nie zostać w ogóle uwzględniony. Najczęściej ma to miejsce do momentu kiedy przestaje obowiązywać aktualny MPZP. Zdarza się, że na rozpatrzenie takiego wniosku można czekać nawet kilka lat.

Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Kolejną przeszkodę w przekształceniu działki rolnej na budowlaną, stanowi procedura wyłączenia danego gruntu z produkcji rolnej. Według Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zmiana przeznaczenia gruntu w MPZP gruntów rolnych klasy I-III, wymaga uzyskania zgody ministra ds. rozwoju wsi. Wyłączenie gruntów niższej klasy IV-VI, wymaga zgody starosty.

Nie wymaga uzyskania zgody ww. ministra, przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne, które stanowią użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
2. grunty rolne położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami,
3. grunty rolne położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów Ustawy o drogach publicznych,
4. powierzchnia gruntów rolnych nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Wzory wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, również są dostępne na stronach Biuletynu Informacji Publicznej w internecie.

Wysokość opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Czasami okazuje się że zakup działki rolnej, włączając w to całą procedurę odrolnienia wraz z kosztami jest mniej opłacalny niż zakup działki budowlanej. Jeżeli działkę rolną wyłącza się z produkcji rolnej na stałe, to właściciel będzie musiał płacić odpowiedniej wysokości należności i opłaty.

Osoba, posiadająca zezwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest zobowiązana do zapłacenia należności oraz płacenia opłat rocznych przez okres 10 lat. Należność jest to opłata jednorazowa, jej wysokość zależy od powierzchni działki oraz klasy gleby, minus wartość rynkowa działki. Coroczna opłata wynosi 10% od wysokości należności.

Informacje na temat wysokości opłat za wyłączenie z produkcji rolnej 1 ha gruntu o danej klasie gleby, znajdują się w Ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Czyli przykładowo, jeżeli powierzchnia działki wynosi 50 arów (0,5 ha), jej wartość rynkowa to 150 tyś. zł, a klasa gleby II (wg. Ustawy, opłata za 1 ha działki o II klasie gleby wynosi 378 885 zł)

• należność będzie wynosić: 378 885 / 2 – 150 000 = 39 423 zł
• a coroczne opłaty płacone przez 10 lat: 39 423 / 10 = 3 944 zł

Warto podkreślić, że nie trzeba płacić ww. należności, jeżeli na działce mamy grunty klasy od IV do VI, pochodzenia mineralnego. Zazwyczaj są to grunty nie przeznaczane na cele rolnicze.

Należność płaci się w terminie do 60 dni od dnia w którym decyzja o odrolnieniu działki weszła w życie. Opłaty za dany rok płaci się do dnia 30 czerwca.